广州律师黄利红：房地产公司交楼手续不全应当承担违约责任

代理词

尊敬的审判长、审判员：

广东法制盛邦律师事务所依法接受上诉人增xx的委托，指派我为其二审代理人，参加增xx诉广州雅恒房地产开发有限公司预售房合同纠纷一案的庭审活动，现就该案发表代理意见如下：

一、被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司违反双方所订的《商品房预售合同》第15条之规定，应当承担违约责任，被上诉人应按总房价每日万分之一的标准向上诉人支付从2014年10月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。

被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与上诉人增xx作为乙方（买方）于2013年10月12日签订《商品房预售合同》。

该合同十三条规定房屋交付条款规定：甲方应当在2014年10月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。

合同第十四条延期交房的违约责任第2款规定：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条的最后规定期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房款的千分之0.1的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。

合同第十五条约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。

（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。

（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。

（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。

（六）《房地产（住宅）质量保证书》。

（七）《房地产（住宅）使用说明书》。

（八）《临时管理规约》或《管理规约》。

合同第十五条还特别规定：上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

签约后，上诉人依约及时向被上诉人交清了全部房款，但是被上诉人时至今日，依然未履行合同，未向上诉人提供上述合同第十五条规定的全部文件，表现如下：

1、未向上诉人出示规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》原件，也未向上诉人提供加盖甲方（被上诉人）公章的复印件；

2、未向上诉人提供加盖甲方（被上诉人）公章的建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》复印件；

3、未向上诉人提供加盖甲方（被上诉人）公章的消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证的复印件；

4、未向上诉人出示《方案设计专业审查意见汇总表》、《广州市二次供水技术咨询服务中心水质检验报告》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《建设工程施工分包合同（通邮）》等文件的原件，也未提供加盖甲方（被上诉人）公章的上述文件的复印件；

5、未向上诉人提供加盖甲方（被上诉人）公章的《人防工程专项竣工验收备案意见书》《关于雅居乐科学城项目一期自编H-1、H1-2、H1-3栋及地下室竣工环保验收的批复》的复印件。

合同第十五条规定，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。

上述被上诉人违约的事实有上诉人增xx向法院递交的证据----《合同第十五条规定的收楼文件查阅情况表》可以证实。

因被上诉人违反合同第十五条之规定，按照上诉人和被上诉人双方所订合同第十三条、第十四条之规定，被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司应当向上诉人增xx支付从2014年10月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。

二、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条是对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定，而非变更。故涉案房屋仍然需要满足商品房买卖合同第十二条、第十五条之规定的交房条件，被上诉人交楼条件不满足商品房买卖合同第十二条、第十五条之规定，因此要承担违约责任。

第十二条规定的商品房的交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。

第十五条之规定上面有列举，在此不重复。

补充协议第六条规定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。

从上面的补充协议第六条的行文我们可以清楚地看出，第六条只是对第十二条、第十五条的补充而非变更。原来的第十二条、第十五条依然有效。广州市中院的（2015）穗中法民五终字第4756号判决书第32页倒数第7行、倒数第6行也是如此认定的（参见上诉人增xx向法院递交的证据：（2015）穗中法民五终字第4756号判决书）。被上诉人因违反第十五条之规定，因此要对上诉人支付相应的违约金。

三、一审判决对事实认定存在诸多错误，这是导致作出错误的判决根本原因。

1、一审判决的第一个错误是一审法院认为（一审判决书第4页第二段）：“与系争房屋情形近似的其他房屋的逾期交房纠纷业经生效裁判，现无相反证据可资否决被告亚恒公司“至迟于2014年10月30日才满足合同约定的交楼条件”之论断，本案自当遵循”。之所以说一审法院的这个论断是错误的是因为：

（1）法院认定上诉人之涉案房屋与其他房屋“近似”，不知这个“近似”指的是什么，评判“近似”的标准又是什么！？也许一审的法官压根就没有弄明白就凭感觉作出判决了。法院作出判决能凭所谓的“近似”就草率地套用其他案件的判决吗？所谓“近似”代理人认为这完全是一个混淆视听的说法。

（2）常识告诉我们，即使是同一栋楼房或同一栋楼房的同一层的楼房甚至是同一层楼房相邻的两套房，也不能肯定交楼的条件完全都一样，有可能有的符合交楼条件，有的不符合交楼条件，否则法律就没有必要规定每一套房的交楼条件，只要简单地规定整栋楼的交楼条件或整个小区的交楼条件就好，这样不就省事多了！法院查明事实岂不更省事。

（3）更重要的是法院此次所指的该生效判决其诉讼事由与本案完全不同，该案即（2015）穗中法民五终字第4756号判决的诉由是涉案房屋不符合永久用水用电的要求而提起，其索赔原因是临水临电问题，因此解决临水临电的日期就是解决赔偿的截至日期，由于用水工程验收日期为2014年10月30日，因此该时间节点被界定为满足（2015）穗中法民五终字第4756号案的赔偿时间节点；而本案的诉由是被上诉人未向上诉人提供交楼的全部文件资料，是因不符合交楼条件而提起，两个案件的诉由完全是风马牛不相及，没有任何的可比性，一审判决认为两个案件“近似”完全是偷换概念。

（4）我国不是判例法国家，他案的判决不能自动适用于本案。他案符合交楼条件不能武断地认为本案也符合交楼条件，这种懒惰的思维习惯必然会导致错误的判决。

2、一审判决的第二个错误是一审法院认为（一审判决书第4页第二段），“在被告符合约定条件且发出收楼通知的前提下，原告增xx认为被告整改不到位，于2014年11月9日去函表示不予收楼，此时双方不能顺利交接房屋的责任便转移至原告身上”。这个论断的错误同样非常明显：

（1）法院首先设定了一个虚假的大前提，即“被告符合约定条件”。在这样一个虚假的根本不成立的大前提下，必然得出错误的结论：被告（被上诉人）发出收楼通知，原告（上诉人）于2014年11月9日去函表示不收楼，此时双方不能顺利交接房屋的责任便转移至原告身上这么一个错误的结论。

我们在第一点、第二点代理意见中明确的指出和分析了被上诉人因为违反合同的第十五条规定，没有提供全部的交楼的文件资料，因此不符合交楼条件，应当承担违约责任。而一审判决在它的“认为”的分析意见中，不需要证据支持，也不需要分析、不需要论证，凭着“近似”的直觉，凭着自己设定的虚假大前提即“被告符合约定条件”，就武断地得出双方不能顺利交接房屋的责任转移到上诉人的身上。由此可见，这种说辞完全是强词夺理。按照双方的合同约定，涉案房屋能否顺利交接其实质条件是，被上诉人是否向上诉人提供了交楼的全部文件资料，即：

（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。

（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。

（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。

（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。

（六）《房地产（住宅）质量保证书》。

（七）《房地产（住宅）使用说明书》。

（八）《临时管理规约》或《管理规约》。

如果被上诉人按照合同约定的第十五条规定的条件出示和提供了上述文件资料，那没有顺利交楼的责任就应当由上诉人来承担，相反，如果被上诉人没有完全按照合同约定的第十五条之规定的要求出示和提供上述全部的文件资料，那没有顺利交楼的责任就在于被上诉人一方，被上诉人就应当承担未能交楼的违约责任。

很显然我们在第一点和第二点代理意见中用事实和证据证明被上诉人未能按合同的约定全面地履行合同第十五条之义务，所以被上诉人应当承担违约责任。

3、一审判决的第三个错误是认为（一审判决书第4页第二段），“原告明明知道王小敏案件的判决内容，却无视《广州市商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）开发商提供特定资料条款的目的，是为了清晰界定房屋交付使用的标准，反而执意改从交房文件不全过度维权，坚持拒绝收楼，显已缺乏理据”。这个论断的错误在于：

（1）首先上面我们已经提到了王小敏的案件与本案的诉由不一致，本案不能生搬硬套王小敏一案。

（2）一审法院认为上诉人“无视《广州市商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）开发商提供特定资料条款的目的，是为了清晰界定房屋交付使用的标准”，这个认定完是一审法院的主观臆断，恰恰相反，上诉人正是为了清楚涉案房屋是否符合房屋交付使用的标准，才会按合同约定要求被上诉人提供合同第十五条规定的相关文件。商品房买卖合同的补充协议并没有修改第十五条之交房条件。

（3）要求被上诉人提供第十五条规定的文件是上诉人的正当合法权益，这个要求并不过分，是任何人哪怕是一审法院也无权剥夺的，上诉人要求行使合同权利不构成过度维权。因为双方所订合同第十五条明确规定，“上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。

A、从上面法院认为的所谓“过度维权”可以看出，一审法院已经发现了被上诉人提交的交楼文件是不全面的，不符合合同第十五条的约定。

正因为一审法院发现了被上诉人提交的交楼文件不全面，一审法院才会错误地或故意偏袒地认为上诉人是过度维权。因为一审法院的所谓过度维权的画外音就是:被上诉人已经出示了部分文件，虽不全面，但上诉人你也得接受，上诉人不得以被上诉人提交的文件不全为由提权利要求，否则上诉人就是过度维权。

B、所谓的过度维权完全是一审法院的主观臆断。代理人认为维权是否过度，判断的标准不应当是一审法官的主观意志，而应当是上诉人和被上诉人双方的合同约定这么一个客观标准。从法理上来讲，合同是双方当事人给自己立法，只要合同的约定没有违反法律规定，就有法律效力，对合同双方形成约束，双方就必须无条件的去履行，这才符合合同的诚信原则。只要严格按合同去维权，就不存在所谓的“过度”维权的问题，相反，不履行合同那才是一种不诚信的违约行为。

维权是否过度应以合同约定为标准，如果超出了合同的约定去维权，那就是过度维权，没有超出合同约定的要求和标准，不存在所谓的过度维权的问题，因为这种维权有合同做依据、有法律作依据，而并非一审判决在这里所认为的“缺乏理据”。相反法院的这个论断是鼓励合同的被上诉人可以不去履行合同，这样做的结果是剥夺了守约方的上诉人的合同第十五条所约定的合法权益，这样的判决势必严重破坏合同法所规定的诚信原则，导致经济秩序的失范和社会公众道德水平的下降。

综上，正是由于一审判决在事实认定上存在诸多错误，才导致判决错误。请求二审法院依法纠正一审判决的上述错误，作出客观公正的判决，支持上诉人的全部合法诉求。谢谢！

以上代理意见供法庭参考并予采纳！

               代理人：广东法制盛邦律师事务所律师黄利红

                                  电话：13322804716 

                                  2017年8月1日