广州房产律师黄利红指出购买二手房谨防三陷阱

2011年5月份广州市民陈小姐从中原地产房屋中介广告上，看中了一套位于天河区某小区的房子，随后,陈女士5月20日,在中介的联系下,同该房屋的房主张女士签订了房屋买卖合同,以155万元的价格购买张女士名下的房屋。次日,陈女士交付10万元定金,并向中原地产房屋中介公司交纳居间服务费等共计35000元。合同中约定,张女士在90日内办理房屋权属转移登记手续。然而在此过程中,陈女士发现,房主张女士于20011年6月20日将该房屋以180万元的价格另行出售了涉案房屋。陈小姐求助广州资深房地产律师黄利红帮助解决。

黄律师认为, 陈女士与张女士及中原地产房屋中介公司签订的房屋买卖合同、补充协议、居间成交确认书、过户、按揭代理合同均合法有效,各方均应依约履行。张女士另行出售房屋已构成违约,三方签订的房屋买卖合同应解除。张女士应当向陈女士双倍返还定金。另外,张女士高价另行出售涉案房屋,其两次出售涉案房屋差价部分可视为陈女士的损失,但房屋差价损失的数额应为价格差额与定金之差,即150000元。

通过黄律师的协调，张女士表示愿意双倍返还定金20万，房屋差价损失15万，中介费3.5万，共计38.5万元。黄律师说，在二手房买卖的过程中，由于房屋价格在短时间内不断大幅攀升，卖方在利益的驱使下，利用房屋还未过户的机会，通过各种手段进行反悔而恶意违约。黄律师根据实际接触的一些案件，对二手房买卖合同的一些问题进行总结，指出卖房人要求解除合同常常使用的一些手段：

1、利用正当的法律手段，根据合同存在的漏洞，要求法院确认房屋买卖合同无效。

（1）作为标的物的房屋不具备交易条件；如公房、产权不明晰的房屋、不具备上市交易条件的经济适用房等

（2）买房人不具备买房资格；如城市居民购买农村民宅。

（3）具有优先购买权的承租人未行使优先购买权。

（4）共有人不知情或为获得同意的。

（5）抵押房屋出卖，未通知抵押权人的。

黄律师指出，以上情况，如果买方在签订合同时未引起充分注意，而签订了无效的房屋买卖合同，法院在进行判决时，会根据双方当事人的过错情况，考虑在合同解除的情况下，是否让卖房人给予买房人房屋差价损失赔偿。

2、卖房人以各种手段，造成买房人违约，以达到解除合同的目的。

如利用各种理由来拖延或拒收房款，以造成买房人延期付款，在主张其违约。在这种情况下，最好的办法是到公证处办理房款提存。

3、卖房人直接将房屋高价卖给第三人或将房屋以抵债的形式转给第三人并办理房屋过户手续，造成房屋无法交付，合同无法履行。在这种情况下，法院在判决解除房屋买卖合同的同时会根据现在房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给与赔偿。