广州律师黄利红：外来农民工买房惨遭陷阱！结果...

                                               幸福来得太突然！

        2017年11月份，城市零距离等众多媒体多次报道的“双方大打出手、买房疑是陷入套路贷”的一则新闻事件闹得沸沸扬扬，该事件现在终于尘埃落定，几天前，王先生夫妇激动的从我手上接过二审判决书，案件获得了彻底的改判——不仅毋须向对方支付违约金，而且对方还要返还收取的购房定金和支付相应的利息，并承担一审、二审全部诉讼费用和保全费用！剧情如此峰回路转，回想一路的艰辛，王先生夫妇禁不住泪流满面，毕竟幸福来得太突然！

      当事人王先生夫妇，江西籍，中山外来务工人员。
 

     王先生夫妇辛苦打工二十年，原本想在中山买房，毕竟，能在珠三角买房是众多外来打工者的梦想，况且王先生还是一口气买两套房，因此当初心中的喜悦和自豪是可想而知的。

                                   买房之时，遭遇诈骗陷阱，厄运随之而来！

     王先生倾尽全家几代人的积蓄在中山购房，却遭遇诈骗陷阱，无良中介勾结发展商（房屋出售方）采用类似“套路贷”的诈骗手法，并借助诉讼，王先生夫妇不仅被骗去了两套房的定金（实际上是首付款），还需向骗子支付数额不菲的违约金和诉讼费、保全费。

     无良中介和发展商的具体的作案手法是：中介公司珠海xx房地产营销策划有限公司及其工作人员邹xx勾结房屋的出售方梁xx，通过口头许诺的方式欺骗王先生，说购买房屋可以通过向发展商办理分期付款的方式来支付首付款，毫无经验和防备之心的王先生对此信以为真，签约后，发现上当受骗，但已经陷入了黑中介及房屋出售方精心设置的“违约陷阱”而不能自拔。根据双方“自愿”签订的购房合同，一审法院除了判决王先生支付的两套房屋的定金被房屋出售方全部没收外，还判决王先生需要支付高额的违约金给房屋出售方梁xx，并承担诉讼费和保全费。

      一审判决书的结果简直让王先生夫妇五雷轰顶、万念俱灰，甚至想采取极端手段和对方同归于尽，但顾及孩子尚小，且有老人需要尽孝，才打消这个念头。后来在朋友的介绍下，王先生夫妇专程到广州来找我。

     为了给农民工出口恶气！ 我欣然接受了王先生的委托

     本人是以办理刑事案件为主的，经济案件我很少接，在我看来，代理经济案件缺少挑战和刺激，更缺少成就感。除非是标的非常大的经济案件，而像王先生这样的小案件，我至少有十多年没有碰。

     类似王先生遭遇的这类“套路贷”案件，受害的群体众多，作为一名律师，无论是出于个人义愤还是出于社会义务，我都有责任“拿起法律武器除暴安良”，坚决打击无良中介和发展商（房屋出售方）这种狼狈为奸坑害外地农民工的恶行。

     对我而言，虽然这个案件翻案难，律师费少，工作量大，机会成本特别高，但我还是动了恻隐之心，所以破例接下了王先生这个案件。

     本案的难点在于无良中介与发展商（房屋出售方）为骗取他人钱财，相互勾结，已经形成牢靠的利益共同体。它们通过事先咨询相关的法律专业人士，如同多年前出现的“套路贷”案件，设置了极其严密法律陷阱，它们手中的证据极其充分，形成了完整的证据链，因此法院即使明知是骗局，除非能进行刑事立案，否则按照现行法律规定的民事诉讼举证规则，法院也只能判决这些手握充分证据的无良发展商（房屋出售方）赢得官司。

     另外，听王先生说，这个案件对方之所以如此嚣张，是因为在当地有比较强大的社会关系，除了王先生受骗外，还有很多港澳同胞受骗。王先生买房发现被骗后，曾多次打电话报警，双方还发生过激烈的肢体冲突，媒体对此事件也曾多次报道，但问题依然得不到妥善解决。

     看到上述诸多困难，面对如此棘手的情况，作为代理人，我不敢有丝毫的懈怠！经过周密的准备，二审庭审的效果非常好。法庭辩论结束后，我忍不住声色俱厉地训斥对方：看看你们都干了些什么，连农民工也不放过！如果你们骗的是有钱人，人家可能就认栽了！但你骗的是农民工，是他们一家几代人的积蓄，是他们的生计，是他们的生存之本，你们将其全家的积蓄全部骗光于心何忍！你觉得你们的阴谋能得逞吗！你觉得法官都会被你们的伎俩蒙住双眼吗！退一步讲，即使你们诈骗的阴谋得逞了，逼得人家走投无路，你觉得人家会放过你们吗！醒醒吧，赶紧悬崖勒马，别再作恶了！

      类似王先生这样的案件，此前成功改判的极少，主要是不法分子有备而来、精心策划，层层设局，他们手中的证据做的天衣无缝，不留下任何的破绽，令受害者有苦难言、律师、法官束手无策。王先生很幸运，一是遇到了我这样的律师，二是碰上了公正的好法官，毕竟离开了谁，这个诈骗陷阱都很难被戳穿！

      这个案子总算有了一个好结局，王先生夫妇也终于可以拿回自己的血汗钱，作为王先生的律师，我由衷地为他们感到高兴，祝愿他们今后的日子里不再有烦恼，也祝愿他们这些在粤挥洒汗水的外省农民朋友们居有其所，不再遇到黑中介和无良的发展商！同时，借此案件，我也想提醒广大群众提高风险防范意识，尤其是在遇到买房这样的重大投资项目时，不要擅作主张，最好咨询身边的律师朋友！

       王先生夫妻给黄利红律师送锦旗表示感激之情

了解本案详情，可参见黄利红律师庭上发表的代理意见（两份二审判决书因涉及太多隐私，不便公布，见谅！）：

                      代理词

尊敬的审判长、审判员：

广东法制盛邦律师事务所依法接受上诉人王xx的委托，指派本律师为其二审代理人，参加王xx诉梁xx房屋买卖合同纠纷一案的庭审活动，现就该案发表代理意见如下：

一、一审判决对事实认定存在三处错误，这是导致作出错误判决的根本原因。

1、一审法院认定，王xx与梁xx在xx公司的居间下自愿签订的《房地产买卖合同》，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行（一审判决书第12页第3段）。

法院上述认定是完全错误的，理由如下：

王xx“自愿签订”合同完全是受被上诉人梁xx、xx公司、邹xx一伙合谋欺骗的结果。

王xx“自愿签订”房屋买卖合同，是受到被上诉人梁xx和梁xx委托的xx公司及其员工邹xx三方合谋欺骗的结果，被上诉人梁xx和梁xx委托的xx公司及其员工邹xx通过虚构“首付可先付小部分，剩余首付款余款可在一年内付清”的虚假事实（承诺），如果没有受到梁xx、xx公司及其员工邹xx他们的上述欺骗，王xx是不会签订房屋买卖合同的。所以法院认定的“自愿签订”合同一说不成立。梁xx、xx公司、邹xx一伙合谋欺骗王xx，这有王xx与邹xx双方的微信两天记录为证。

2、一审法院认定，王xx以xx公司、邹xx对其存在欺诈行为为由要求撤销上述合同，理据不足……同时认定，xx公司、邹xx非本案合同当事人，不受本案合同约束，……（一审判决书第12页第4段）

代理人认为，一审法院的上述认定也是错误的。

因为被上诉人梁xx和xx公司、邹xx等合谋设局骗取上诉人王xx的定金以及首付款，很显然xx公司、邹xx应当对他们的共同的诈骗行为承担相应的民事责任乃至刑事责任。所以一审法院认定xx公司、邹xx非本案合同当事人，这种做法是机械的，错误的，人为地割裂了梁xx和xx公司、邹xx他们之间利用签订合同这种貌似合法的外衣实施的共同诈骗行为，实质上是对他们的违法犯罪行为的一种纵容。

3、一审法院认为：至于xx公司、邹xx在王xx与梁xx进行本案房地产交易中与王xx形成何法律关系，以及是否存在其他损害王xx利益的行为，不在本案审理范围，王xx可另行法律途径解决（一审判决书第13页第2段）。

从一审法院的上述论述可以发现，一审法院已经发现了xx公司及xx公司的职员邹xx存在利用合同的方式进行诈骗以损害王xx利益的行为，但是一审法院错误地认为这不在法院审理的范围。代理人认为，虽然表面上看xx公司、邹xx不是合同一方当事人，但xx公司、邹xx与梁xx等人利用合同合谋设局诈骗王xx的定金、首付款以及违约金，如果把xx公司、邹xx与梁xx等人的一个整体违法行为断然分开，很显然不利于查明案件的事实以及法律责任。梁xx的合同骗局之所以能够得逞就是因为有xx公司和邹xx的协助才得以完成，梁xx也正是想通过xx公司以及邹xx的行为实现了瞒天过海和金蝉脱壳。一审法院建议另案起诉，这样做很显然是非常错误的，因为这样做一是增加了上诉人的诉累，更重要的是这种简单机械的割裂他们的共同诈骗行为的处理方式严重影响到案件事实的认定，所以一审法院将他们的行为割裂开来，这正中这些骗子们的下怀和圈套。

二、梁xx、xx公司、邹xx利用类似“套路贷”的诈骗手法，通过梁xx与王xx签订房屋买卖合同的形式，设置圈套和陷阱让王xx处于违约境地，以达到骗取王xx定金、首付款和违约金的目的。梁xx、xx公司、邹xx等人除了应当承担刑事责任外，根据合同法54条的规定，受害人王xx有权向法院申请撤销受欺骗（欺诈）所订立之合同，被上诉人梁xx应当返还其从上诉人处骗取的两套房各9万元人民币的定金以及相应的利息。

三、现有证据充分证明，梁xx参与了xx公司、邹xx的诈骗行为。

（一）授权委托书证明，xx公司、邹xx的行为也就是委托人的行为。他们之间的这种诈骗行为早就是有预谋的。

（二）xx公司和邹xx均否认邹xx是xx公司职员的谎言证明他们做贼心虚，急于撇清合谋诈骗的关系。但xx公司向法庭递交的证据---4份东都xx公馆客户申请单以及2份东都xx销控确认单均以无可辩驳的事实证明，邹xx是xx公司职员，邹xx的诈骗行为是一种xx公司的职务行为，也是与梁xx的串谋行为。这一事实从东都xx公馆客户申请单以及东都xx销控确认单足以证实。

（三）xx公司利用其员工邹xx虚构相关事实对王xx进行诈骗。王xx明确告知邹xx无法一次性支付首付款的情况下，为骗取王xx的定金及首付款，邹xx通过微信向王xx保证“首付可先付小部分，剩余首付款余款可在一年内付清”，从而骗取王xx签约达到骗取王xx钱款的目的，这一事实从王xx与邹xx的微信聊天记录及图片足以证实。

（四）梁xx在2017年11月4日都还未在双方的房屋买卖合同上面签字，双方合同尚未生效的情况下梁xx却在2017年10月25日向王xx发送律师函的事实说明，梁xx和xx公司、邹xx等人是合谋串通设套骗取上诉人王xx的定金和首付款。

被上诉人梁xx及xx公司、邹xx等人合谋诈骗的作案手法分三步：

第一步、梁xx及xx公司利用邹xx虚构交易主体等事实，进行虚假宣传，抛出诱饵，引诱猎物上钩。他们的具体作案手法如下：

2017年8月20日到9月2日期间，王xx多次接到自称为“珠海xx地产营销策划有限公司”房地产销售员邹xx（158766731xx）推销电话，邹xx告知并承诺：1.东都xx公馆为一手楼盘，开发商是珠海xx地产营销策划有限公司；2.购买后统一承租给“珠海横琴xx物业管理有限公司”做酒店业务，并签定10年包租合同，2017年11月30日交楼，2017年12月酒店开业承租方开始每月返还租金（实际上什么装修都没有，就是搞了个样子）3.购方需支付的50%首付款中的25%房款，王xx在1年内分四期还给开发商，王xx实际只需付25%首付款；4.精装交付，由承租房负责统一装修（实际没任何有装修的迹象）。5.3年-5年内该房产至少升值到3.5万元/平方米。

应邹xx约，王xx同妻子去该楼盘看房，销售员只带王xx们参观了9楼的样版房，并告知11楼的同9楼样版房完全一样，11楼现在是毛坯房没必要去看，看样版房就可以了。邹xx又说没有11楼的钥匙，打不开门，无法带去看。王xx于当天支付了1108和1109房的认购订金各5千元。同时开发商告知，每套方的认购订金为1万元，让王xx尽快再支付1万元。在此过程中，邹xx天天微信催促王xx去付1万元订金，并告知，如果不去付这1万元，之前的1万元订金开发商不会退还。

第二步，在猎物王xx上钩后，梁xx、xx公司、邹xx等又步步为营，层层设套，环环相扣，迫使王xx交付定金后，他们又玩起了狸猫换太子的游戏。借故变更合同的卖方主体，将开初承诺的卖方主体xx公司变更为梁xx，他们这样做既是为了xx公司及邹xx逃避与梁xx串谋诈骗的责任，以便金蝉脱壳创造条件；也为梁xx与同谋xx公司及邹xx割裂他们的共谋行为创造条件，以达到规避法律责任，逃避法律制裁的目的；同时他们这一高明的诈骗手法使得上诉人王xx在支付定金无法退回的情况下欲罢不能，只好按照他们设定的圈套继续在合同上签名。签名后又收走全部的合同。王xx的手上没有任何合同凭证。梁xx、xx公司、邹xx等的具体作案手法如下：

2017年10月11日，开发商xx公司以已在打印合同为由，要王xx先付款，他们那边律师才打印合同，当王xx付了16万后，才将打印好的“房地产买卖合同”提供给王xx签名。阅读合同时才发现实际房屋出售方是梁xx非“珠海xx”，且属二手房交易。发现实际情况与之前告知情况不符，王xx立即要求将16万退还，当时王xx试图拔打110报警（其间开发商人员反复告知有房产证，不用担心，且二手房交易过程中产生的费用是开发商承担，25%的首付款也是开发商垫资，王xx是在一年内分期还款给开发商，且从12月开始就收租金了，完全无风险），交涉过程中收款方始终无退款意思。当时无法将钱退回，所以只能在合同上（一式三份）签名（当时王xx认为至少有份具法律效力的合同在手有点保障），但在王xx签完名后，xx公司又告知王xx合同要三方签名后才能给王xx，xx公司以此为由将合同全部收走。在打印合同过程中，xx公司的销售人员以“正式合同签订后原认购协议没用了要收回为由，拿走了王xx原持有的一联房屋认购协议。至此支付了共计18万购房款后，除了3次的收款收据外，销售方既未给王xx购房合同，也未给王xx认购协议。

当天王xx反复要求去1108和1109房看一下内部结构布局，销售人员仍以无房门钥匙进不去为由，拒绝带王xx去看实际交易的房间。在王xx的强烈要求下，仍只带王xx去看了0908和0909的样版房。

2017年10月19日邹xx微信通知25%的首付贷款批下来了。且要求王xx提供平安银行卡，并于10月20日去销售中心办理借贷手续。在此沟通的过程中，王xx被告知，25%的分期付款给开发商的承诺，一下子变成了向他们告知的所谓的金融公司借贷付清开发商的25%。具体是哪家金融公司没告知。

到这个时候，实际情况跟之前销售方xx公司邹xx告知王xx的情况完全不同:

1.由一手房交易变成了二手房交易;

2.交易方由“珠海xx房地产商”变成了梁xx;

3.25%房款由一年内分四期付开发商变成了王xx向金融公司借贷;

4.所付的认购订金和购房首付款金额全被定义为“定金”（收款收据上文字描述）；

5.还需另外支付2万/套的现金作为二手房交易过程中产生的费用。

在销售方xx公司未做出上述改变的合理解释前，王xx告知销售方xx公司要求退款，并向邹xx明确表示要终止合约履行。

xx公司在合同签订之后即19日通知王xx说首付贷下来了，王xx当时就很奇怪，不是之前xx承诺了，王xx们首付的25%分一年四期付开发商。王xx发现上当受骗当时就向周xx提出了这个合同要求终止。

2017年10月20日到24日，王xx一直等待周xx和他们老板协商结果，最后周xx回复微信，如下图，

无耐之下，王xx到南朗工商局消协处投诉，当时是工商局何先生办理的受理。何先生约售楼部的负责人蓝经理158756794xx和王xx在工商局315办公室协商退款的事宜，没有结果，答复说要向上面反应情况。从2017年10月26日到11月3日，工商局何先生一直在找xx公司的负责人协商此事，到11月3日上午，工商局来电话说，可能可以协商解决，但是到了下午，王xx接到珠海xx的一个电话（136312342xx）说期限已到，款不能退了，他们要处理这两套房子。工商局也告知王xx他们协商无果。

2017年11月4日上午王xx的妻子去售楼中心协调此事，要求取回本应王xx持有的一份合同。再三要求下，销售人员只提供了购房合同给王xx妻子拍照，但不能带走合同。此时的合同上并无梁xx签名，只有王xx的单方签名。王xx妻子立即责问销售人员，为什么到目前为止合同上仍只有王xx的单方签名？并要求销售人员（因合同只有单方签名，不具备法律效力属无效合同）必须把之前从王xx这里收走的认购协议书退还给王xx（认购协议双方已签字盖章属有效文件），或提供认购协议原件让王xx妻子拍照。销售方蓝经理回复，协议在律师手里，律师在石岐。王xx妻子要求让律师拍照发过来也可以，蓝经理回复律师现在正在法院出庭，没法拍照。王xx妻子一直等到珠海xx销售公司销售经理蓝xx拿出合同，给了“梁xx没签名字的合同”让王xx妻子拍照，时间显示是11月4号下午12:07分，无奈之下，王xx妻子未拿到购房合同或认购协议原件，只好离开。

第三步、发送律师函，完成诈骗的最后环节。

梁xx配合xx公司、邹xx的诈骗行为演双簧，在梁xx尚未在合同上签字合同未生效时，利用王xx手上没有合同的机会，向王xx签发律师函，以貌似合法的方式致上诉人王xx于违约的境地，完成诈骗的最后环节，从而达到梁xx、xx公司、邹xx三方合谋诈骗王xx的定金以及违约金的最终目的。

综上所述，被上诉人梁xx与xx公司、邹xx等利用签订买卖合同的方式合谋设局诈骗上诉人王xx的定金以及违约金，其行为已经构成犯罪，属于严重危害社会的无效的法律行为，根据合同法第五十四条关于一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的相关法律规定，上诉人有权利请求法院撤销双方的房屋买卖合同，并请求被上诉人返还其支付的定金及其利息。

                                         代理人： 黄利红

                                         电话：13322804716

                                             2018年6月4日