广州民事律师黄利红：精神病人签订的房屋买卖合同无效

        赵：我是赵先生，2008年经过医院诊断，我哥哥患有“有精神病性症状的躁狂症”，我是他的监护人。可是我发现2009年的时候哥哥将名下唯一的一套房产卖给了一对姓姚的夫妇，而且价格远远低于市场价格。我能不能主张这份买卖合同无效，要求那对夫妇把房子还给哥哥？

黄：您好！赵先生，我是黄律师。

我国法律规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，民事活动由他的监护人代理。但是不能据此就断定你哥的房一定能要回来，能否要回来，还要看你哥卖房的时候有没有民事行为能力，如果有就不能要回，如果没有就可以要回。

怎么判断有没有行为能力要看你哥卖房的时候是否处于发病期，如果你哥卖房的时候是处于发病期，因为精神病会导致他意识不清，没有认识和辨认能力，所以属于无民事行为能力人，因此他不具备签订房屋买卖合同的主体资格，他与别人签订的房屋买卖合同无效，你作为监护人有义务维护你哥的权利，帮你哥向法院提起民事诉讼，主张合同无效，把房子要回来。相反，如果你哥卖房的时候精神病处于疾病缓解期，对自己的行为有认识和辨别能力，那么他当时就属于具有完全民事行为能力人，因此他签订的房屋买卖合同有效。在这种情况下房子是要不回来的。

    赵：怎么判断我哥卖房的时候是否属于精神病发作期还是缓解期？

    黄：这要由监护人提供证据来证明，如果你能够提供证据证明你哥卖房的时候有精神病，并处于发作期，你就可以打赢这场官司，为此你可以向法院提供你哥卖房的那段时间里，你哥去医院治疗精神病的病历、检查以及证人证言等等，有这些证据，基本上可以认定你哥是无民事行为能力人，法院会判决合同无效，买房人必须把房子还给你哥。